东莞南城总部基地250米地标封顶，聚集效应渐显，堪比珠江新城

2018年12月18日东莞南城总部基地的建设又迎来了一大好消息，南城总部基地一期寰宇汇金中心（UCC)最高楼之凯旋大厦进行了封顶仪式。

凯旋大厦封顶

凯旋大厦

回顾东莞南城总部基地的建设历史：2007年，东莞首次提出“总部基地”的概念，2008年初，南城总部基地的城市设计方案和控制性详细规划方案基本完成。2009年3月，南城总部基地首批10余栋大楼通过规划部门审核。2009年7月，南城宏图片区控制性详细规划获通过，明确南城总部基地落户宏图片区。2010年，南城总部基地一期地块首次入市拍卖。

根据规划，总部基地项目分一、二期建设。其中,一期有寰宇汇金中心和万科大厦共9个地块,项目占地面积约为9万平方米,总投资约44.2亿元。而总部基地二期共8个地块,项目占地面积约为8.3万平方米,总投资约46亿元。

一期项目规划图

二期项目规划图

　号称“东莞最大型城市综合体集群、中央商务区的首发项目”的南城总部基地构思最早是在2007年出炉，但由于南城总部基地所涉及的地块十分庞大，政府需较长的时间做好征地、交通及片区规划工作，这使得“南城总部基地”需历经两年半的规划设计才最终在2009年7月被敲定。一晃五年过去了，按原来规定的开发建设期限计算，南城总部基地一、二期项目早该竣工，然而如今却依然只闻“猪叫”，不见“猪跑”，个中原因难免引人质疑：是为避免写字楼井喷，还是资金链有问题？

自2009年7月通过南城总部基地建设计划开始，东莞政府各部门着手准备地块出售事项，并在2010年9月2日采取公开拍卖的形式拍出9幅地块，总面积约5.57万㎡。据了解，除了万科地产外，当时9幅地块中的8块地都被本地房企夺走，分别是新世纪地产、中惠地产、宏远集团、康华集团、建工集团、富盈地产、中天力通和光大地产。

由于每家房企拍下的地块比较小，若是单独开发，不仅报建手续复杂，也很难开发大型的项目，于是东莞市房地产协会秘书长陈骏良便开始撮合这拿地的9家房企搞合作，最终只有万科坚持独立开发外，其他8家房企均愿意抱团发展，并成立了邦联实业投资有限公司，随后仍有不少企业如大中实业、东糖集团、东晟实业、东物置业、快意投资加入邦联，使得邦联团队不断壮大。

2012年8月13日，南城总部基地二期地块被拿出来拍卖，此次共有8宗商务金融性质的地块，共约6.4万㎡。相对于一期要求竞拍主体必须是年税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业的高门槛而言，二期地块并未设置如此之高的门槛，引来各行各业的精英企业争夺，最终由浙英房地产开发公司(丰泰集团、福华集团、名店集团组建)、赣商抱团(华坤实业投资、宏川集团、广东三东实业、东莞晨悦、廖倩如等)、广东贤丰矿业、中熙地产、鸿鹄实业、景丰实业、东江水务和王武树抢下，不难看出，此次抢地企业大多抱团发展且不再局限于房地产企业。

未按规定时间开工、竣工是为何？

南城总部基地一期分别由万科的万科大厦和邦联的寰宇汇金中心构成，二期则由浙商大厦、国金大厦、环球财富大厦、恒兆商务中心、翔丰商务中心、中熙时代大厦和中世和发大厦构成。

2016年建设图

据了解，总部基地一期的开发建设期设定是2年6个月，按规定，一期的建设项目需在2011年12月2日前开工，在2014年6月2日前竣工，而二期项目需在2013年11月13日前动工建设，并于2015年11月13日前竣工。如今却只有万科大厦是按规定建造完成，其余项目均延期开工、竣工，特别是邦联的寰宇汇金中心动工期限已拖近5年。

为什么进驻总部基地的项目不能按规定时间开工、竣工？有媒体曾分析称按规定时间竣工，届时写字楼会井喷入市，为了避免写字楼供过于求，南城总部基地的项目故意放缓建设进度，但南城规划管理所则回应称需按照有关政策规定理顺关系才能动工。

总部基地工程之所以迟迟不开工，最主要的原因是地下空间采取统一开发的形式，由于这些地块是公开拍卖、持续推出的，要等地下空间地块被全拍下才能报建审批，走的流程比较复杂所需时间也较长，导致一期项目进度比较慢，但邦联在两个月前已拿到所有地下空间的地块，现在只需等2月份施工许可证下来就可以开工，但何时能竣工尚是未知数，具体要看施工的进度。有业内人士称，二期部分项目之所以延期，或许也是因为效仿一期统一开发地下空间，被各种报建审批流程所累。

13家房企抱团开发的寰宇汇金中心计划建成一个大型城市综合体，共规划有凯建大厦、凯汇大厦、凯宏大厦、凯业大厦、凯越大厦、凯泰大厦、凯尊大厦、凯旋大厦等9栋大楼（凯旋大厦有2栋），其中3栋公寓、6栋写字楼，建筑高度均在100-250米。

为了让地下空间使用价值最大化、节约成本，寰宇汇金中心首创8宗地下空间联合开发的思路，预计届时地下停车位能达到5000个，能较好解决停车难问题。规划美好现实却是骨感的，统一的地下空间虽然能解决未来停车可能会出现的诸多不便，但在拿地、报建、审批等过程中会遇到各种问题导致施工延期，按规定，南城总部基地的土地出让年限仅40年(后拍下的地下空间地块35年)，施工延期容易缩短项目的最终使用年限。

截止今日，经过10年的努力，政府与各企业的积极配合，现东莞南城总部基地已取得了较大的进展具体情况如下： 南城总部基地经过

最近2.3年的快速建设，已经建成了万科大厦，浙商大厦，国金大厦，G1蜂汇等，并且还有在建设中的寰宇汇金中心，碧桂园中心，环球财富大厦，恒兆商务中心,南信物联等，可以说是东莞目前商务楼宇密度最大的区域。

得天独厚，总部基地天时地利

南城总部基地在东莞有着得天独厚的优越性。首先，南城总部基地交通条件更优越，总部基地的定位和规划实际上就不仅仅是局限于东莞本身，随着轨道交通的建设推进，区域的功能性和价值性就会逐渐体现出来。

其次，总部基地在政府的规划下引进的企业大多是行业内的翘楚，随着东莞转型升级，未来将会承接部分广深等一线城市的产业转移，引来更多研发类、服务类、贸易类的企业，届时南城总部基地将成为这部分企业入莞的首选驻点。

从东莞CBD规划看，南城总部基地将作为东莞CBD中心，是东莞未来5年重点打造的发展区域。可以说，现有写字楼是可以更多更好地满足企业更新换代的高标准要求，在东莞全面进入经济全球化时代之时，南城总部基地无疑将成为“东莞新福田”及“东莞珠江新城”。

规模宏大，总部基地前景可期

总部基地占地1000余亩，在诞生之初就定下了高门槛：楼层要达35-60层、进驻门槛必须是税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业。据了解，目前总部基地进驻的企业总部主要以商务、银行金融机构为主，未来无疑将成为“跺一跺脚东莞都要抖三抖”的金融聚落。

事实上，作为市中心区的发展重心，南城总部基地也得到南城政府的大力支持。据透露，南城将加快推进总部基地建设，强化用地保障和政策支持，大力培育总部经济产业群，加速科技金融产业融合发展。

未来的总部基地，不仅仅将成为“企业总部聚集区”，更将成为一个集商务、金融、贸易、商业、文娱的核心区域。

无限遐想，总部基地会是下一个珠江新城？

有人说，东莞南城总部基地会成为下一个珠江新城。南城作为东莞的城市会客厅，那么总部基地便是城市会客厅对外的重要窗口。南城的城市规划将沿着东莞大道两边建设，总部基地作为首先建设区域，承载着这大片区的期望，这些新建的“高大上”总部办公楼，将承载粤港澳大湾区上市企业、企业总部，成为东莞另一个金融聚集地。目前浙商大厦、万科大厦较早的办公楼已经聚集一批金融企业，预计1年后，寰宇汇金中心的落成运营，还会继续引进一批企业。5-10年后，这片区将成形成熟，成为下一个珠江新城。

同时，这片区域内的高盛科技园、聚大电商园等已聚集一批高新技术产业，南信产业国际也已开始招商，作为总部基地的西北片区，会更快形成产业聚集效应。因此，关于南城的未来，我们或许可以有更多遐想。

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